2020年，还剩最后一个季度。对于穿越疫情的房地产市场而言，从年初的售楼部关闭到置业顾问的网红营销，从恒大率先打响降价第一枪到待售项目紧锣密鼓的营销动作，从频出的楼市调控政策到成色不足的“金九银十”……无论楼市交出的成绩单如何，作为“双循环”战略背景下的国民支柱产业，一举一动依旧牵动人心。
一个城市的房价，最终还是要看当地经济基本面的支撑。在坚持“房住不炒”定位，继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的政策下，以供需相结合的调控方式满足刚需和改善性购房需求，构建和完善房地产调控长效机制，依旧是太原楼市的主基调。
在年初疫情影响和近期调控政策不断的情况下，太原楼市近期表现如何？
“金九”不再 “银十”逆袭
进入今年下半年，全国多地楼市调控不断加码升级。从深圳开始，杭州、宁波、南京、沈阳等地均出台楼市新政，加码限购。增加住宅用地供应、调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售……“打地鼠”般的严苛调控已远远超过2018年和2019年。
在国家继续加强房地产市场调控，收紧限购政策的市场环境下，今年的“金九”成交量相对较少，成色明显不足；正值国庆长假的“银十”，仅国庆一周就成交31.87万平方米，占9月成交量的70%。10月，太原住宅市场或将再次迎来成交高峰。
山西朗润智业数据统计：今年9月，太原房地产市场土地供应宗数较多，供应面积环比大幅下降，土地成交量价同比大幅下降，环比大幅上涨；商品房市场供求量价同比均有所下降，住宅依旧占据主导地位。虽然传统“金九”不再，但今年国庆市场供应量相对较少，为近3年最低值，与国庆前一周供应基本持平，市场成交量大幅上涨，同比上涨53%，环比上涨1.64倍，达到近3年国庆成交量的最高值。疫情过后的首个长假，让太原房地产市场的需求得到集中释放，成交量上涨。
今年7月，中华地产大手笔拿下山西转型综改区500亩地块；国庆前夕，招商蛇口联合中证地产摘得小店区3宗土地……从今年国庆长假期间太原市六城区商品住宅表现看，成交金额占比仍以小店区为首，且有所上涨，小店区作为传统热点区域，受太原产业转型加快、综改区快速发展影响，市场热度及客户预期进一步上涨，成为多数客户置业首选区域。
据统计，今年国庆节，太原楼市共开盘加推12个项目，整体市场开盘加推项目数量有所下降，但供应套数同比上涨53%，房企集中放量，综合去化率23%，与去年国庆基本持平，处于较低水平，当前市场环境下，客户的观望情绪仍较为明显。
朗润置业相关专家认为，2020年国庆黄金周注定成为近期市场的一大热点，在房企不看好、市场供应缩水的情况下，太原房地产市场成交“逆势上涨”，成交量创近3年同期新高，客户需求得以进一步集中释放。但毋庸置疑的是，受市场下行影响，客户主力为刚需型客户，对价格较为敏感，因此市场成交的价格导向明显，成交均价下降。
楼市吹来降价风
有资料显示，今年9月，碧桂园、恒大和融创销售额均创年内最高纪录。然而，相比8月，销售均价却在下降。以价换量的销售模式助推寡头房企的销售额呈现加速增长态势。
今年，恒大地产打响降价打折的第一枪。从恒大地产打折角度来看，全国上下至少有600个楼盘受益。据了解，有机构统计，2019年12月底，全国百城住宅库存量整体在上涨，房源库存环比增涨幅度为2.1%，同比增长5.7%。此种情形之下，通过以价换量缓解高库存带来的压力，从而弥补购买动力，成为一些房企的销售战略。
对于房企而言，加速回款，降低负债率成为目前最重要的工作之一，降价促销卖楼回款成为工作重点。据统计，今年9月，太原市住宅市场供应57.35万平方米，环比上涨23%，同比下降41%；成交50.56万平方米，环比上涨1%，同比下降24%；成交均价11734元/平方米，环比上涨1%，同比下降6%；项目推货量相比上月小幅增加，供求量环比小幅上涨，成交均价同比下降明显。
今年国庆假期，太原房地产市场整体较为平静，仅有一个项目开盘，从典型房企项目暖场活动来看，活动持续时间较长，到访量波澜不惊。从各家促销情况看，恒大、富力、保利三大房企纷纷推出全国性的优惠政策。恒大推行“金九银十”的营销军令，全盘7折同时叠加多重额外优惠；保利推出“保利家国情、上新更上心”的国潮购房节；富力则在9月份就与广汽传祺组成跨界联盟，在住宅优惠的基础上加码车位销售……
山西朗润智业专家分析，从各家市场表现看，太原市场整体营销手段较为常见，仍以特价房、特折为主，送实物、直降等方式减少，折扣针对性强，整体力度对市场成交的促进作用有限。其中，当代50城联动，10.1元抵1万元房款；恒大山水城推出员工可更名特价房，单价降价幅度达到千元级别。部分项目优惠力度较大，活动对客户的吸引力较强，客户价格敏感度较高，国庆期间成交显著上涨。
2020年后半程，能否上车买房？
一系列的调控信号和市场表现明确表示，房地产作为最好投资品的时代已经结束，“房住不炒”仍是市场坚守的底线思维。在这种情形下，2020年后半段，到底能否上车买房？
业内专家认为，如果是首次置业的刚需房，建议有条件的该买就买。买房首选的地段依旧是核心地段、具备流动性的房子。
而对于改善型需求而言，需计算一套房子的资金成本和折旧成本。从投资角度看，若房价涨幅低于持有成本，持有过多房产就是亏本。事实上，不仅仅是短期如此，在“房住不炒”的大环境下，随着房地产税渐行渐近，楼市长期横盘可能性加大，现金流将受到很大考验，未来，这样的房产持有成本会更高。
从城市大环境看，太原城市人口流动性仍然有待于提高。数据统计，太原2019年末常住人口约446万，约100万为流动人口。在目前太原商品住宅“限购”的情况下，引进更多的人才对于楼市的支撑至关重要。
国庆前夕，太原市发布《关于推进人才购房“放管服效”改革有关事项的通知》，该政策对太原人才购房条件进行了松绑。此前，太原购房政策要求非本市户籍家庭，购房需提供纳税证明或社会保险缴纳证明。
该项政策暂试行至2020年12月31日。具体适用对象包括：普通高等学校、中等专业学校(含技校)毕业生，或具备国民教育同等学历的人员，人才购房不设置年龄限制；留学归国人员；具有中级(含相应职业资格)及以上专业技术职务的专业技术人员和技师(含相应职业资格)及以上等级的技能人才。
业内人士认为，此举是太原人才落户政策放宽、购房限制松缓的明确信号，对于当下的太原楼市给予了一定的扶持；同时，对于太原促进城镇化发展也将起到积极作用。
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